Nabízíme veškerou poradenskou činnost

• v oboru nemovitostí
• v reálné návratnosti vložených investic
• s maximální výnosností
• u nájemních a živnostenských domů
• varianty možností využití nemovitostí a jejich finanční zhodnocení
• stavební prohlídky

Realitní poradna:

Otázky týkající se družstevních bytů:

Chystám se koupit družstevní byt. Zajímá mne, kdy nabývá účinnosti převod členských práv a povinností?

Smlouva o převodu členských práv a povinností nabývá účinnosti dle § 230 obchodního zákoníku, dnem jejího předložení bytovému družstvu nebo datem pozdějším uvedeným ve smlouvě. Převodce má ze zákona pouze oznamovací povinnost, což znamená, že převod členských práv a povinností nepodléhá schválení bytového družstva. Pokud by navíc strany smlouvy nechtěly družstvu smlouvu z nějakého důvodu předložit, má tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství družstvu to, že družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.

Prodal jsem družstevní byt, musím zaplatit daň z převodu nemovitosti?

Nejde o převod nemovitosti, ale pouze o převod členských práv a povinností, k nimž se váže rovněž užívání bytu v budově, kterou vlastní družstvo. Z takovéhoto převodu proto v zásadě vzniká pouze daňová povinnost na dani z příjmu fyzických osob - k tíži převodce, a to pokud cena za prodej členských práv a povinností přesáhla cenu, za kterou byla tato práva a povinnosti nabyta. Ze zákona jste však od daně z příjmu osvobozen, pokud vlastníte členská práva a povinnosti déle než pět let nebo použijete veškeré získané finanční prostředky na uspokojení jiných bytových potřeb (výstavba, koupě domu, bytu, rekonstrukce apod.). Ve věci daní z příjmu je vhodné se poradit s odborníkem.

Může bytové družstvo ve svých stanovách podmínit převod práv a povinností souhlasem orgánů družstva?

Jsme přesvědčeni, že smluvní převod členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu nepodléhá schválení družstva, neboť v obchodnímu zákoníku není zakotvena možnost, aby družstvo podmiňovalo (omezovalo) převod práv a povinností svým souhlasem.

Otázky týkající se pronájmu nemovitostí:

Jakou mám požadovat kauci při pronájmu bytu a jak získám jistotu že nájemce bude včas a řádně platit nájem?

Před uzavření nájemní smlouvy s nájemcem doporučujeme požadovat doložení výše příjmu nájemce a případné reference z předchozího bydliště. To možná dává větší záruky, než vysoká kauce. Nájemce však samozřejmě nemá žádnou zákonnou povinnost takovéto skutečnosti pronajímateli dokládat – musí s tím dobrovolně souhlasit a je to tudíž věcí dohody při vyjednávání uzavření nájemní smlouvy. Obvyklá výše kauce u nájmu bytů se pohybuje od 1 do 2 měsíčních nájmů. Neúměrně vysoká kauce může odradit mnoho i kvalitních zájemců o pronájem. 

Nájemce požaduje přihlášení k trvalému pobytu do bytu, který vlastním. Je to riskantní?

Nemusíte se ničeho obávat, tímto úkonem nevznikají nájemci žádná užívací práva k bytu. Jedná se čistě o záležitost úřední evidence obyvatel. Navíc má vlastník bytu právo navrhnout zrušení trvalého pobytu nájemce v bytě, pokud nájem bytu zanikne a nájemce přestane byt užívat. O zrušení rozhodne příslušný obecní (městský) úřad s rozšířenou působností, který má ve své agendě tzv. ohlašovny.

Otázky týkající se koupě a prodeje nemovitostí.

Našli jsme si rodinný domek, který bychom rádi koupili. Jak se prokazují vlastnická práva k nemovitostem? Bojíme se, abychom nebyli podvedeni.

Vlastnická práva lze prokázat aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, jež musí být opatřen kolkem a razítkem příslušného katastrálního úřadu. Rovněž dbejte, aby na listu výpisu z katastru nemovitostí v části „C“ – „Omezení vlastnického práva“ nebylo zapsáno nějaké právo třetí osoby, s kterým byste nesouhlasili (např. zástavní právo pro banku, věcné břemeno užívání nemovitosti pro třetí osobu, apod.). Konečně si dejte pozor, aby na výpisu z katastru nemovitostí nebylo u nemovitostí vyznačeno „P“. Toto označení avizuje nějakou - v katastru nemovitostí doposud nezapsanou - změnu práv a povinností vztahujících se k nemovitostem.

Naše jsem si pozemek. Majitel mi tvrdí, že se jedná o pozemek vhodný pro výstavbu rodinného domku. Jak a kde si toto mohu ověřit?

 Většina větších obcí má vypracovanou územně plánovací dokumentaci, mezi veřejností známou jako tzv. „územní plán“. Tato územně plánovací dokumentace poměrně přesně určuje možnosti využití pozemků v daném území. Požadujte proto od stavebního úřadu v dané obci (městě) potvrzení o možnosti výstavby rodinného domku. Rovněž je důležité ověřit si u správců inženýrských sítí (např. SČE, SČVaK, SČP), zda se je možné připojit k těmto sítím. Sama existence inženýrské sítě v blízkosti pozemku (např. obecní vodovod a kanalizace) ještě neznamená, že to možné je – sítě mohou mít např. nedostatečnou kapacitu. Od všech správců sítí lze rovněž získat předběžné vyjádření v tomto směru. Samotné označení stavební pozemek na výpisu z katastru nemovitostí tedy nestačí - a naopak, pokud je pozemek označen jako louka, neznamená to ještě, že se v blízké budoucnosti nemůže stát stavební parcelou. Úplnou jistotu však budete mít, jakmile Vám, nebo majiteli pozemku, vydá příslušný stavební úřad tzv. územní rozhodnutí na stavbu rodinného domku na daném pozemku. To však následuje až po územním řízení, ke kterému se vyslovuje celá řada orgánů veřejné moci (tzv. dotčené orgány) a dalších subjektů.

Bydlím v domě, v kterém má každý z majitelů svůj byt ve vlastnictví. Soused má dva velké sklepy a nabízí mi, že od něj mohu jeden odkoupit. Jak mám postupovat.

 Soused Vám vlastně nabízí nemožné. Sklep tvoří příslušenství bytu. Se sklepem se proto nedá takto „obchodovat“, neboť ve Vašem případě zřejmě k vlastnictvím bytu souseda přináležejí 2 sklepy a k Vašemu žádný. Je to stejné, jako by Vám soused chtěl prodat svoji kuchyni nebo ložnici. Věc je proto možné řešit dlouhodobým pronájmem sklepu (jako části bytu) nebo věcným břemenem, které by bylo zřízeno ve prospěch vlastníka Vašeho bytu a každý jeho nabyvatel by měl oprávnění sousedův sklep užívat.

Co  přesně znamená, když je na výpisu z katastru nemovitostí  u nemovitosti vyznačeno „P“?

 Jedná se o takzvanou „plombu“, která znamená změnu právního vztahu. V praxi to znamená, že probíhá například  změna vlastníka, věcného břemene, zápis zástavního nebo jiného věcného práva. Doporučujeme zjistit, čeho přesně se vyznačená plomba týká.Základní informace o tom je možné rovněž získat prostřednictvím sítě internet – a to na www stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního – v sekci „Nahlížení do katastru nemovitostí“ (http://nahlizenidokn.cuzk.cz/), v které jsou základní informace o probíhajících řízeních ke všem nemovitostem v ČR.

Chci koupit byt, který je ve vlastnictví jiné osoby. Kdo platí daň z převodu nemovitosti?

Při převodu jakékoliv nemovitosti vzniká daňová povinnost vždy prodávajícímu (vyjma zvláštních případů – např. při koupi nemovitosti od správce konkursní podstaty – v tomto případě platí daň kupující). Pouze pokud prodávající daň včas nezaplatí, může finanční úřad zaplacení daně požadovat po kupujícím, který za uhrazení daně ze zákona ručí.V případě pochybností o tom, že prodávající daň opravdu zaplatí, doporučujeme sjednat deponování části kupní ceny, která odpovídá výši dani z převodu z nemovitosti (výše daně se dá určit i před uzavřením smlouvy – činí 3% z kupní ceny nebo znaleckého odhadu – podle toho co je vyšší) v bankovní, notářské či advokátní úschově. Schovatel část kupní ceny vyplatí buď přímo finančnímu úřadu na uhrazení daně nebo prodávajícímu po té, co prokáže zaplacení příslušné daně. 

Co je to předkupní právo?

Předkupní právo je povinnost vlastníka věc nabídnout  pro případ, že  ji chce prodat, osobě, která je z předkupního práva oprávněná, a to za cenu, kterou nabízí někdo jiný (zájemce o koupi) nebo za cenu určenou ve smlouvě, z které předkupní právo vyplývá. Přímo ze zákona mají předkupní právo k věci spoluvlastníci.

Můžeme prodat náš rodinný domek, pokud jsme ještě nesplatili bance úvěr na koupi domku a náš domek je zatížen zástavním právem ve prospěch banky?

Ano. V takovém případě si vyžádejte od banky, v jejíž prospěch je nemovitost zastavena, písemné stanovisko o aktuální výši závazků z nesplaceného úvěru k datu předpokládaného prodeje. Stanovisko by mělo rovněž obsahovat potvrzení banky, že po uhrazení závazku z úvěru dojde k výmazu zástavního práva. Při takovýchto prodejích se obvykle zaplacení části kupní ceny - ve výši rovnající se závazku z úvěru - sjedná ve prospěch banky, která má na převáděné nemovitosti zřízeno zástavní právo.Před prodejem takovéto nemovitosti doporučujeme zkontrolovat Vaší úvěrovou smlouvu a ověřit si možnost předčasného splacení úvěru. U starších typů úvěru bývá předčasné splacení hypotéky při prodeji objektu sankciováno. Banka Vám může takovouto sankci zcela nebo částečně odpustit.

Jsem nájemníkem bytového domu s šesti byty. Budeme celý dům kupovat do podílového spoluvlastníky s několika dalšími nájemníky. Co pro nás spoluvlastnictví domu znamená?

Podílové spoluvlastnictví není v takovémto případě příliš vhodná forma práv k bytu v domě.  Koupí spoluvlastnického podílu se totiž nestáváte vlastníkem konkrétního bytu v domě.  U spoluvlastnictví obecně platí princip majority a většinový spoluvlastníci tudíž rozhodují i o tom, jak bude celý dům využíván. Proto se spoluvlastníci, kteří mají většinový podíl, mohou rozhodnout o tom, že nebudete užívat „Váš“ byt a podat vůči Vám žalobu na vyklizení.Další nevýhodu spoluvlastnictví je to, že při prodeji spoluvlastnického podílu musíte tento podíl přednostně nabídnout ostatním spoluvlastníkům (zákonné předkupní právo). Rovněž prodejní cena spoluvlastnického podílu s největší pravděpodobností nedosáhne výše ceny, jež lze dosáhnout  při prodeji konkrétního bytu. Spoluvlastnický podíl rovněž není přijatelný pro většinu bankovních domu jako zástava.Proto doporučujeme preferovat koupi bytu, který je ve vlastnictví konkrétní osoby (osob) a je vymezen jako jednotka bytu dle zákona 72/1994 Sb.Někdy však při koupi domů s byty od obcí (měst) se není možné - s ohledem na podmínky prodeje stanovené obcemi (městy) - vyhnout koupi domu s byty do spoluvlastnictví. V takovém případě doporučujeme urychleně po takovéto koupi vymezit v domě jednotky bytů dle zákona 72/1994 Sb. Toho lze docílit dohodou spoluvlastníků domu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví formou vymezení jednotek bytu v domě.

Chceme prodat rodinný domek. Jak určíme jeho cenu. Musíme si nechat zpracovat znalecký posudek?

Cenu nemovitosti strany kupní smlouvy sjednávají dohodou, aniž by v tom byly jakkoliv omezovány právními přepisy (s některými výjimkami - např. pokud je jednou ze stran stát nebo státní subjekt).Pro vyjednávání výše ceny je vhodné znát tržní hodnotu nemovitosti – tj. cenu v místě a čase obvyklou. Tržní hodnotu lze nejlépe zjistit porovnáním s cenami podobných nemovitostí, jejichž prodej v dané lokalitě byl již realizován v období uplynulých cca 12 měsíců. Jako zdroj informací můžete použít dvě hlavní internetové databáze pro obchod s nemovitostmi www.sreality.cz a www.reality.cz. Naši zkušení realitní makléři Vám rádi zdarma pomůžou se stanovení skutečné tržní hodnoty domu.Pro určení ceny nemovitosti není nutné a většinou ani vhodné vycházet ze znaleckého posudku. Ten většinou vychází z nákladové metody ocenění, do které se tržní hodnota nemovitosti nepromítá, a proto se cena zjištěná dle znaleckého posudku může značně lišit od ceny tržní.Znalecký posudek je nutné si opatřit pouze pro účely přiznání k dani z převodu nemovitosti (měl by jej opatřit prodávající). Znalecký posudek doporučujeme vypracovat  až v okamžiku, kdy je Vám znám konkrétní zájemce o koupi nemovitosti. Znalecký posudek nesmí býti starší jak 6 měsíců od data prodeje..

Chci prodat ideální polovinu rodinného domu za 800 000,- Kč. Do jaké lhůty se musí vyjádřit spoluvlastník druhé poloviny? Musí být pro něj prodejní cena shodná s odhadní či je možné nabídnout mu odprodej podílu za 800 000,- Kč, za kterou zamýšlím svojí polovinu prodat třetí osobě?

Prodáváte-li spoluvlastnický podíl na rodinném domě, má druhý spoluvlastník předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (zejména příbuzný v přímé řadě, sourozenec a manžel). Při existenci předkupního práva musíte učinit spoluvlastníkovi písemnou nabídku ke koupi celého Vašeho spoluvlastnického podílu na nemovitosti za cenu, kterou Vám nabízí zájemce o Váš spoluvlastnický podíl. Osoba oprávněná z předkupního práva je však povinna vyplatit nemovitost do dvou měsíců od obdržení nabídky. Nezaplatí-li tato oprávněná osoba v této lhůtě cenu uvedenou v nabídce, předkupní právo přestává vůči Vám působit a Váš spoluvlastnický podíl je „volný“. Prodejní cena v nabídce musí být shodná s cenou, jakou Vám nabízí zájemce o koupi spoluvlastnického podílu – ve Vašem případě zřejmě těch 800 000,- Kč. Avšak nevyužije-li spoluvlastník svého předkupního práva, nemůžete následně prodat svůj spoluvlastnický podíl Vašemu zájemci za nižší cenu, než jste uvedl v nabídce spoluvlastníkovi, tedy např. za 500 000,- Kč.

Zdědili jsme s bratrem po rodičích rodinný domek a každý máme spoluvlastnický podíl o velikosti ½. V domě nikdo nebydlí a je chci proto dům prodat nebo pronajmout. Bratr však se mnou odmítá jednat a je v této záležitosti zcela pasivní. Jaké mám jako spoluvlastník možnosti?

Dá se říci, že podílové spoluvlastnictví „funguje“ pouze, když spoluvlastníci jednají ve shodě a jsou schopni se dohodnout na užívání, správě či prodeji společné věci, případně, když nějaký spoluvlastník - či více spoluvlastníku, kteří jsou schopni se dohodnout – mají většinový podíl. Situace dvou spoluvlastníků se spoluvlastnickým podílem o velikosti ½, kteří nejsou schopni se dohodnout, je situací patovou.Teoreticky můžete svůj spoluvlastnický podíl prodat. Je ovšem otázkou, kdo jej koupí, neboť nový vlastník tuto patovou situaci po vás v podstatě „zdědí“ a nic se nevyřeší. Spoluvlastnické podíly se obecně příliš dobře neprodávají. Spoluvlastníci mají navíc mezi sebou zákonné předkupní právo. Proto byste po té, co získáte zájemce o koupi spoluvlastnického podílu, měl spoluvlastnický podíl přednostně nabídnout svému bratrovi – jako spoluvlastníkovi – a to za cenu, kterou vám zájemce za spoluvlastnický podíl nabízí.  

Další řešení vyplývá ze zásady, že nikoho nelze nutit v setrvání ve spoluvlastnictví. Můžete se proto obrátit na soud a navrhnout soudní zrušení podílového spoluvlastnictví s takovým vypořádáním, že:

• buďto vám rodinný dům bude za náhradu (tržní hodnotu) přikázán – pokud však prokážete, že máte volné finanční prostředky na vyplacení bratra,
• anebo že soud nařídí prodej věci a výtěžek po odečtení  nákladů (zejména soudní dražby) rozdělí mezi spoluvlastníky.

 Jedná se však o cestu časově náročnou s nemalými náklady. Proto je vždy vhodné spíše volit smírnou mimosoudní cestu (např. společný prodej přes realitní kancelář, k níž mají obě strany důvěru) a na soud se obracet až v případě, že dohoda není vůbec  možná.

Otázky týkajíc se  využití služeb realitní kanceláře

Uvažuji o prodeji své nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře, jaké základní náležitosti by měla obsahovat zprostředkovatelská smlouva?

V první řadě je třeba doporučit uzavření písemné smlouvy. Ve znění písemné smlouvy o zprostředkování by měla být vymezena zejména:

• minimální cena, za kterou by měla být Vaše nemovitost prodána, a kterou je realitní kancelář vázána a nemůže ji bez Vašeho souhlasu měnit,
• výše provize realitní kanceláře za zprostředkování prodeje – obvykle se stanovuje procentní sazbou z výše kupní ceny – sazba se v závislosti na komplikovanosti prodeje pohybuje v rozsahu 3-6 %,
• vymezení podmínek, při jejichž splnění realitní kanceláří vzniká nárok na provizi - nejlépe je upravit vznik nároku na provizi až uzavřením kupní smlouvy nebo uhrazením kupní ceny.

 Vyvarujte se smluv ve kterých není přesně určena délka zprostředkování, zejména u tzv. výhradních (exkluzivních) zprostředkovatelských smluv, podle kterých se po dobu účinnosti smlouvy nemůžete obrátit na jiného zprostředkovatele (realitní kancelář). Doba smlouvy by měla být přesně určena a neměla by se automaticky prodlužovat, ale pouze s Vaším písemným souhlasem.Rovněž se vyvarujte takovému stanovení provize realitní kanceláře, podle kterého veškerý zisk nad minimální cenu je určen ve prospěch realitní kanceláře.V neposlední řadě by mělo být ve smlouvě jasně specifikováno, jaké náklady související s prodejem jsou v provizi zahrnuty a jaké náklady po Vás bude realitní kancelář požadovat nad rámec provize.Rovněž si dejte pozor na různá ustanovení o smluvních pokutách, které si realitní kanceláře někdy ve svůj prospěch sjednávají – zejména na podmínky vzniku nároku na smluvní pokutu a jejich výši.